Tu presupuesto de asequibilidad de vivienda es el precio máximo que puedes pedir prestado para una casa manteniendo el pago de la hipoteca y otras deudas dentro de un nivel asequible. Usa un calculador de asequibilidad de vivienda para obtener una cifra rápida. Este artículo explica qué significa realmente este presupuesto, de dónde provienen las cifras y cómo puedes comprobar tu límite sin adivinar.
Qué es realmente el presupuesto de asequibilidad de vivienda
No se trata del precio de tu casa de ensueño ni de la suma que un banco te prestará sin más. Es el mayor pago hipotecario que puedes gestionar sin que tus finanzas se resientan. Los prestamistas suelen seguir la regla del 28/36: no más del 28% de tus ingresos mensuales brutos en costes de vivienda, y no más del 36% cuando se suman otras deudas como préstamos de coche o tarjetas de crédito. Esto establece el límite de lo que puedes pedir prestado según tus ingresos y compromisos.
Los cálculos dependen de tu ingreso mensual bruto, tus pagos mensuales de deudas, el tipo de interés que esperas, el plazo de la hipoteca y tu depósito. Los prestamistas introducen estos datos en fórmulas de asequibilidad para estimar el mayor préstamo que puedes pagar sin problemas. También realizan pruebas de estrés, como asumir un tipo de interés más alto, para comprobar si podrías seguir haciéndote cargo si las tasas subieran.
Una pareja en Mánchester gana £68.000 al año entre los dos, es decir, £5.667 brutos al mes. Pagan £450 al mes por financiación de coche y tarjetas de crédito, y pueden aportar £30.000 de entrada. Con un tipo de interés del 4,5% a 25 años, su pago máximo de hipoteca según la regla del 28% es de £1.587 (28% de £5.667). Después de restar los £450 de deudas, les quedan £1.137 para la hipoteca en sí. Introduciendo esa cifra en un calculador de amortización, muestran que podrían pedir prestado aproximadamente £215.000. Sumando los £30.000 del depósito, su límite para el precio de la vivienda es de £245.000.
La regla no funciona bien si tus ingresos varían cada mes: autónomos o personas con bonificaciones suelen obtener un límite más bajo que el sugerido por el calculador. Algunos prestamistas son más generosos y permiten hasta el 30% de los ingresos en vivienda, mientras que otros exigen el 25%. Un depósito mayor o un tipo de interés más bajo pueden aumentar la cantidad del préstamo, pero tus ingresos podrían seguir limitando la prueba de asequibilidad.
Cálculo en cuatro pasos rápidos
- Introduce tus ingresos anuales brutos antes de impuestos.
- Introduce el total de tus pagos mensuales de deudas existentes.
- Introduce el tipo de interés de la hipoteca, el plazo y tu pago inicial.
- Consulta el precio de la vivienda y el pago mensual que puedes soportar de manera realista.
Regla 28/36: vivienda ≤ 28% de ingresos brutos y deudas totales ≤ 36%, resuelta para un préstamoAsequibilidad de vivienda frente a ratios de ingresos y deudas
| Factor | Regla 28/36 | Ejemplo con ingresos de $80k |
|---|---|---|
| Coste máximo de vivienda (28%) | $1.867/mes | $1.867/mes |
| Deuda total máxima (36%) | $2.400/mes | $2.400/mes |
| Restante para otras deudas | $533/mes | $600/mes |
| Pago inicial (10%) | N/A | $20.000 |
| Precio estimado de vivienda | N/A | $200.000 |
Por qué equivocarse realmente duele
Si te equivocas en el presupuesto, terminarás buscando una vivienda que está fuera de tu alcance. Esto significa que cada mes tendrás dificultades para cumplir con los pagos o venderás con prisas cuando todo se vuelva insostenible. No se trata solo de la aprobación del banco, sino de saber que puedes dormir tranquilo sin que la hipoteca sea una losa financiera. Una vez que tengas la cifra real, podrás buscar viviendas que realmente puedas permitirte, negociar con seguridad y evitar el estrés de comprometerte en exceso desde el primer día.
Tres casos reales con los números al descubierto
Pareja estándar en Londres
Una pareja gana £85.000 al año, es decir, £7.083 brutos al mes. Tienen £300 al mes en préstamos estudiantiles y no tienen otras deudas. La regla del 28% les da un presupuesto mensual de £1.983 para hipoteca e seguro. Después de restar £300, les quedan £1.683 para la hipoteca en sí. Con un 4,25% a 30 años, eso equivale aproximadamente a £350.000 que podrían pedir prestado. Con un depósito de £50.000, su límite de precio de vivienda sería de £400.000.
Trampa de ingresos irregulares y redondeo
Un autónomo gana £4.123 al mes después de impuestos, pero declara £48.000 al año. El prestamista usa el ingreso bruto, por lo que £4.000 al mes. También tiene £250 al mes en financiación de coche. La regla del 28/36 le da un presupuesto de hipoteca de £1.120. Después de £250 en deudas, le quedan £870 para la hipoteca. Con un 4,75% a 25 años, el calculador muestra £156.000. Redondear la cifra mensual a £875 añade £2.000 al préstamo, por lo que pediría £158.000 en su lugar: merece la pena comprobar cómo el prestamista redondea sus cifras.
Los tres errores más comunes que debes evitar
| Error común | Qué hacer en su lugar |
|---|---|
| Usar el ingreso neto en lugar del bruto en el calculador. | Siempre usa tu ingreso mensual bruto —lo que ganas antes de impuestos y Seguridad Social— para que la prueba del 28/36 del prestamista coincida con la realidad cuando realicen sus propias comprobaciones. |
| Olvidar incluir el impuesto municipal, servicios y seguro en los costes mensuales de vivienda. | Añádelos por encima del pago de la hipoteca cuando estés calculando si realmente puedes permitirte la vivienda; de lo contrario, te verás en apuros para encontrar £200 extra al mes una vez que te mudes. |
| Confundir años y meses en el tipo de interés o plazo del préstamo. | Verifica las unidades: un tipo de interés del 4% es 0,333% al mes si estás usando cálculos mensuales, no 4% al mes. Pequeños errores pueden desproporcionar todo el presupuesto. |
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| Herramienta | Qué hace |
|---|---|
| Calculador de Asequibilidad de Vivienda | Estima el precio de vivienda que puedes permitirte según tus ingresos, deudas y pago inicial usando la regla del 28/36. |
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Pequeñas diferencias en el tipo de interés, el plazo o el momento pueden sumar grandes cantidades a lo largo de los años. Antes de comprometerte con cualquier decisión financiera, ejecuta varios escenarios diferentes para ver el panorama completo y elegir con confianza.
Tres cosas que debes recordar
- Usa siempre el ingreso mensual bruto, no el neto, al hacer los cálculos: los prestamistas lo hacen.
- Añade el impuesto municipal, servicios y seguro a la factura de la hipoteca para ver el coste mensual completo.
- Redondea la cifra del préstamo hacia abajo entre un 5% y un 10% para dejar margen ante subidas de tipos o cambios en tu vida.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla del 28/36?
Es una guía común de los prestamistas: no gastes más del 28% de tus ingresos mensuales brutos en vivienda, y no más del 36% en todos los pagos de deudas combinados. Este calculador usa el límite más ajustado después de tus deudas existentes.
¿Por qué es más bajo que lo que mi banco aprobó?
Los bancos a veces aprueban cantidades mayores basándose en sus propios modelos de riesgo. Este calculador es deliberadamente conservador y basado en ingresos, lo que se acerca más a lo que es cómodo de pagar en lugar del máximo que podrías pedir prestado.
¿Incluye impuestos de propiedad e seguro?
Reserva aproximadamente una quinta parte del presupuesto de vivienda para impuestos y seguro antes de calcular el préstamo, ya que son costes mensuales reales. Las cantidades reales varían según la ubicación, así que trátalo como una estimación.
